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平成28年4月1日スタート
『空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例』の解説
  A 相続した空き家を売却して税金が発生するケース  
 
   
  「自分の実家は築年数も経っているし、
  田舎だからたとえ売っても大きな金額にはならないはず。
  それにここ25年くらい地方の地価は下がり続けているという話だから
  譲渡益は出ないと思う。」
  このように思っている人、きっと多いと思います。
  ここでは実家を売って譲渡益が発生する具体例を挙げてみたいと思います。
 
  その前にまずは課税の対象となる譲渡益の解説から。
  譲渡益とは取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益のこと。
  簡単に言えば買った時よりも高く売れればその差額が譲渡益です。
  実際には取得時と売却時に発生した経費もその中から控除できます。
  また建物は年々減価償却で目減りしますからその償却分は利益とみなされます。
 
  譲渡益は土地と建物の合計で計算します。
  建物は前述のとおり毎年少しずつ償却していきますから、
  理論上では利益が出るケースはあまりありません。
  土地に関しては時期によって価値が上がったり下がったりしますので
  買った時と売った時のタイミングによっては譲渡益が発生するケースがあります。
 
  そこまで理解すると譲渡益が発生する可能性ってさほどないように思われがちですが、
  他の場所に住む子供が相続した実家を売却する場合、
  半数以上の人に譲渡益が発生する(=税金がかかる)ことが予想されます。
 
  譲渡益が発生するのは以下の3パターンです。
   
  1.土地の価格が安い時期に購入した為に譲渡益が発生した。
  譲渡益は取得時・売却時の貨幣価値は考慮しません。
  物価や地価が安い時に取得した土地は、
  いくら地価が下がり続けている現在の状況であっても譲渡益が発生します。
   
  2.取得時の契約書・領収証が残ってない為に取得価額が分からない。
  税法には取得価額が分からない場合は売却金額の5%を取得価額とみなす
  という恐ろしいルールがあります。
  つまり、契約書・領収証が残っていないと
  売却金額の95%が譲渡益とみなされるわけです。
   
  3.代々相続してきた土地なのでそもそも契約書・領収証が存在しない。
  これも2と同様に元々契約書も領収証もないわけですから、
  自動的に売却金額の5%を取得価額とみなします。
 
  私は空き家管理・不動産仲介業務の中で多くのお客様から相談を受けるのですが、
  意外と多いのが契約書・領収証がない、もしくは見つからない為に、
  売却時に譲渡益が発生するというケースです。
  遺品整理のタイミングで見つかることはまずありませんから、
  ご両親がお元気なうちに契約書・領収証の有無や保管場所を尋ねておくことは、
  将来の為に必ずやっておくべき作業だと思います。
 
 
 
 
私が今回の税制改正の内容を見た時、 最初に思ったのが、 「なぜ所得価額が分からない場合 ⇒売却金額の5%を所得価額にみなす」 を改正しないんだろうかということでした。 江戸時代から所有する土地も10年前に購入した土地も 契約書・領収証がないだけで どうして一律に見なされなければならないのか? まずはここを改めることが最も重要なのではないでしょうか?
 
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  INDEX  
         
  01   空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例創設の背景
  02   相続した空き家を売却して税金が発生するケース
  03   譲渡所得税がどのくらい課税されるかを認識しておく
  04   適用要件 相続物件であること
  05   被相続人の死亡時の居住地
  06   被相続人の死亡時の同居者@
  07   被相続人の死亡時の同居者A
  08   相続から譲渡までの使用・貸与
  09   相続から譲渡までの期間
  10   建築時期
  11   中古住宅として譲渡する場合
  12   解体工事を行なってから譲渡する場合
  13   将来に備える準備
       
 
 
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