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平成28年4月1日スタート
『空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例』の解説
  K 空き家の3,000万円控除の適用要件その8‐解体工事を行なってから譲渡する場合  
 
   
  適用要件の八番目は、
  更地として売却した場合は
  相続後から売却前までの間に解体工事を行なったものである
  ということです。
 
  空き家の3,000万円控除は基本的には相続した家屋の譲渡を対象にしたものですが、
  家屋を解体し、更地として売却したものに対しても適用するというありがたいお話。
  やはり国土交通省は旧耐震の家屋はどんどん無くしていきたい意向のようです。
   
  前ページで説明した
  「耐震性のある中古住宅のみ」という適用要件が著しく高いハードルなので、
  空き家の3,000万円控除の特例を受けたい人は
  ほとんどがこの更地にしてからの売却を検討すると思われます。
 
  通常の不動産売買において、
  古い家屋が建つ土地の売却には3つのパターンがあります。
 
 
1. 家屋を事前に解体して、更地の状態で販売を行ない譲渡する方法
   
2. 家屋がある状態で販売を行なうが、
  売主の責任で売買契約後から引渡しまでの期間に解体工事を行ない、
  更地の状態で買主に引渡す方法(更地渡し)
   
3. 家屋がある状態で販売を行ない、
  家屋付きの状態で買主に引渡す方法(現況渡し)
  ※解体工事は買主が行なう
 
  この中で1と2のケースが空き家の3,000万円控除の適用を受けることができます。
  ※3は適用不可
 
  1〜3の違いは、
  1は2・3よりも購入希望者が検討時にその土地について理解しやすいので
  最も高く売れる可能性が高いというメリットがある半面、
  解体費用を自己資金から捻出しなければならない
  (2の場合だと契約時の手付金を解体費用に充当することができる。)
  及び解体後に長期間売れなければ固定資産税が最大6倍となる為に
  税負担が大きくなる可能性がある
  という二つのデメリットがあるということだと思います。
 
  申告時の手続きは以下の通りです。
 
被相続人の除票住民票の写し
申請被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失時の相続人の住民票の写し
  (被相続人の死亡時以降当該相続人が居住地を2回以上移転している場合には、
  当該相続人の戸籍の附票の写しを含む。)
申請被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等の
  売買契約書の写し等
申請被相続人居住用家屋の除却工事に係る請負契約書の写し
  これらの書類全てと下記書類のいずれかを空き家が所在する市区町村に提出します。
 
電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書
申請被相続人居住用家屋の相続人と
当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、
当該家屋の現況が空き家であり、
かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを
表示して広告していることを証する書面の写し
(宅地建物取引業者による広告が行われたものに限る。)
所在市区町村が、
申請被相続人居住用家屋が「相続の時から取壊し、除却又は滅失の時まで事業の用、
貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」
及び被相続人居住用家屋の敷地等が
「相続の時から譲渡の時まで
事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」
の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類
  たとえば
  @所在市区町村が認める者が
  申請被相続人居住用家屋の譲渡の時までに管理を行っていることの証明書
  A申請者が所在市区町村又は所在市区町村が認める者に対して
  申請被相続人居住用家屋が空き家である旨の登録を
  譲渡の時までに行っていることの証明書
  Bその他の書類
 
  これらの書類を空き家が所在する市区町村に提出すると、
  ・被相続人居住用家屋等確認書
  ・被相続人居住用家屋等確認書の交付のための提出書類の確認表
  の交付を受けますので、
  それらを税務署に提出する申告書に添付するという流れです。
 
  要するに、
  1.解体工事の契約書
  2.引渡し条件が記載された売買契約書
  3.販売時に不動産仲介業者が作成した引渡し条件が記載された広告
  4.解体工事前・解体工事後の画像
  などが最低限必要になるということみたいです。
 
 
  資料を見る限り解体して譲渡するまでの期間の制限は見当たりませんでした。  
  居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例では  
  その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、  
  住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡を完了すること。  
  という適用要件があります。  
     
  もしこの要件も適用される可能性があるとしたら、   
  1. 家屋を事前に解体して、更地の状態で販売を行ない譲渡する方法  
  よりも  
  2. 家屋がある状態で販売を行なうが、  
    売主の責任で売買契約後から引渡しまでの期間に解体工事を行ない、  
    更地の状態で買主に引渡す方法(更地渡し)  
  を選択したほうが無難かもしれません。  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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  INDEX  
         
  01   空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例創設の背景
  02   相続した空き家を売却して税金が発生するケース
  03   譲渡所得税がどのくらい課税されるかを認識しておく
  04   適用要件 相続物件であること
  05   被相続人の死亡時の居住地
  06   被相続人の死亡時の同居者@
  07   被相続人の死亡時の同居者A
  08   相続から譲渡までの使用・貸与
  09   相続から譲渡までの期間
  10   建築時期
  11   中古住宅として譲渡する場合
  12   解体工事を行なってから譲渡する場合
  13   将来に備える準備
       
 
 
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