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それでは譲渡所得税ってどのくらいの金額になるのか確認してみましょう。 |
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譲渡所得税の税率は所有する期間で変わります。 |
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所有する期間が５年以下の場合の不動産譲渡所得は短期譲渡所得といい、 |
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税率は３９％です。（内訳は所得税３０％・住民税９％） |
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所有する期間が５年超の場合の不動産譲渡所得は長期譲渡所得といい、 |
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税率は２０％です。（内訳は所得税１５％・住民税５％） |
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所有期間が違うだけで約２倍も税金が変わってきます。 |
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ここで重要なのは、 |
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相続した不動産の所有期間は相続してからの期間ではなく、 |
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お父さん等の被相続人の所有期間も合算できるということ。 |
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この税法によって、 |
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空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例を受けようとするほとんどの人が、 |
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長期譲渡となり、税率は２０％となります。 |
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次に課税される譲渡所得の計算です。 |
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課税譲渡所得は以下の計算式で導きます。 |
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課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除 |
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ざっくり書くと、 |
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譲渡価額は売った金額 |
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取得費は買った金額とその時の諸費用 |
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譲渡費用は売却時の諸費用 |
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です。 |
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前のページで詳しく説明しましたが、ここで問題となるのが取得費です。 |
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契約書か領収証が残っていればそこに書かれた金額を入れれば良いのですが、 |
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ない場合の取得費は自動的に譲渡価額の５％と見なされてしまいます。 |
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つまり、課税譲渡所得金額＝譲渡価額×９５％－譲渡費用－特別控除 |
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という計算になります。 |
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具体例をいくつか書きます。 |
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※譲渡費用は譲渡価額の５％で計算しています。 |
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1,000万円で売れた場合の税金は、 |
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（1,000万円×95％－50万円）×20％＝180万円 |
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売却の翌年には180万円の税金を納めなければなりません。 |
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仮に契約書が残っていて、 |
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取得価額が1,500万円だったとしたら、課税金額は0円です。 |
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取得価額が800万円だったとしたら、課税金額は30万円です。 |
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取得費が５％に見なされることの影響の大きさがご理解頂けると思います。 |
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私は地方の人間ですから売買金額1,000万円を例にしましたが、 |
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都会の地価が高い地域や敷地面積が極端に広い場合だと |
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180万円程度どころじゃない、この何倍もの課税額になってしまいます。 |
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（但し、空き家の3,000万円控除は譲渡価額が1億円を超えるものについては |
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適用されませんのでご注意下さい。） |
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もう少し低い譲渡価額の場合でも取得費が不明の時の課税額を計算してみましょう。 |
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同様に譲渡費用を５％で計算すると、 |
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500万円で売れた場合の税金は90万円、 |
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300万円で売れた場合の税金54万円の税金になります。 |
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※実際には譲渡価額が低くなればなるほど譲渡費用の比率は高くなりますので、 |
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最終的に手元に残る金額の比率も低くなります。 |
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土地の面積や地価によって売れる金額はまちまちです。 |
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当然、その課税額にも差が出るわけですが、 |
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上記の課税額って払わずに済むのであれば払いたくないですよね？ |
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そう、税金を払わなくて済む唯一の方法が、 |
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「空き家に係る譲渡所得税の特別控除の特例」なのです。 |
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